Budgetrechner für den Immobilienkauf

So funktioniert dieser Rechner

Häufige Fragen

Wie wird die maximale monatliche Rate berechnet?

Sie ist der kleinere von zwei Grenzwerten. Die Wohnkostengrenze (front-end) ist Ihr monatliches Einkommen multipliziert mit der Wohnkostenquote und begrenzt allein die Kreditrate. Die Gesamtschuldengrenze (back-end) ist Ihr Einkommen multipliziert mit der Gesamtschuldenquote, abzüglich dessen, was Sie bereits für andere Kredite, Karten und Autofinanzierungen zahlen. Der kleinere der beiden Werte wird zu Ihrer höchsten dauerhaft tragbaren Kreditrate, und der Rechner sagt Ihnen, welche Grenze bindet. Wenn Ihre bestehenden Raten den gesamten Spielraum der Gesamtschuldenquote bereits ausschöpfen, ist mit diesen Angaben keine Kreditrate tragbar.

Was sind die Wohnkostenquote und die Gesamtschuldenquote, und welche Werte sollte ich verwenden?

Es sind die beiden Obergrenzen für das Verhältnis von Rate zu Einkommen, die Kreditgeber bei der Prüfung eines Finanzierungsantrags anlegen. Die Wohnkostenquote (front-end ratio) begrenzt allein die Rate für das Wohnen; die Gesamtschuldenquote (back-end ratio) begrenzt die Wohnrate zuzüglich aller anderen Kreditraten. Bekannte Bezugspunkte sind die amerikanische Faustregel 28/36, die Grenze von 43% für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen aus den US-Regeln für qualified mortgages und die unter europäischen Kreditgebern verbreitete Leitlinie von rund 30% Rate zu Einkommen. All das sind Konventionen und keine Wissenschaft, und die richtigen Werte hängen von Ihrem Land, von Ihrem Kreditgeber und davon ab, ob das Einkommen brutto oder netto gemessen wird. Genau deshalb sind beide Quoten anpassbare Eingaben. Die Voreinstellungen folgen einer bekannten Konvention der Kreditgeber, sofern der Heimatmarkt der gewählten Währung eine solche hat, und verwenden andernfalls 30% und 40% des Nettoeinkommens.

Wie macht der Rechner aus einer Rate ein Darlehen und einen Kaufpreis?

Die maximale Darlehenssumme ist die Standardformel für die Rate bei festem Zinssatz, rückwärts aufgelöst: der Betrag, dessen monatliche Rate bei Ihrem Zinssatz und Ihrer Laufzeit genau Ihrer maximalen Rate entspricht, P = Rate x ((1+r)^n - 1) / (r x (1+r)^n), wobei r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der Raten ist. Bei einem Zinssatz von 0% ist es einfach die Rate mal die Anzahl der Monate. Der maximale Kaufpreis ergibt sich dann aus der Bedingung, dass Preis plus Kaufnebenkosten gleich Darlehen plus Eigenkapital ist; weil die Kosten ein Prozentsatz des Preises sind, ist der Preis (Darlehen + Eigenkapital) geteilt durch (1 + der Kostenprozentsatz).

Warum ist der maximale Kaufpreis niedriger als Darlehen plus Eigenkapital?

Weil ein Kauf über den Preis hinaus Geld kostet. Steuern auf die Eigentumsübertragung, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen kommen obendrauf, und die meisten davon steigen mit dem Preis. Bei 10% Kaufnebenkosten kaufen Sie mit jeweils 110 Budget nur 100 Immobilie; die anderen 10 gehen in die Nebenkosten. Diese Kosten unterscheiden sich zwischen Ländern enorm, von wenigen Prozent bis deutlich über 10%, deshalb behandelt der Rechner sie als Eingabe, die Sie für Ihren Markt setzen sollten, und nicht als eingebaute Annahme.

Was bedeutet der Beleihungsauslauf für mich?

Der Beleihungsauslauf (LTV, loan-to-value) ist das Darlehen als Prozentsatz des Immobilienpreises. Bei 80% finanzieren Sie vier Fünftel des Preises und decken den Rest, zuzüglich der Kaufnebenkosten, aus eigenem Geld. Der Rechner schreibt kein Mindesteigenkapital vor, weil die Regeln sich von Land zu Land unterscheiden, aber der Beleihungsauslauf beeinflusst das Angebot stark, das Sie bekommen werden: Oberhalb von etwa 80% verlangen viele Kreditgeber höhere Zinsen, eine Absicherung des Darlehens oder strengere Prüfungen. Fällt Ihr Beleihungsauslauf hoch aus, testen Sie, wie ihn mehr Eigenkapital oder eine günstigere Immobilie verändert.

Was deckt dieser Rechner nicht ab?

Er schätzt eine Budgetobergrenze, nicht die Entscheidung eines Kreditgebers. Nicht enthalten sind Grundsteuer, Versicherungen, Kosten der Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung und Betriebskosten, die alle verringern, was Sie bequem zahlen können; er bildet keine kreditgeberspezifische Prüfung wie Bonität, Beschäftigungsverlauf oder Stresstest-Zinssätze ab; und er ist keine Finanzierungszusage. Die Quoten und die Kaufnebenkosten sind Konventionen, die Sie selbst steuern, keine Garantien. Nehmen Sie das Ergebnis als oberes Ende einer realistischen Suche und holen Sie ein echtes Angebot ein, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten.