Umschuldungsrechner für Hypotheken

So funktioniert dieser Rechner

Häufige Fragen

Wie wird der Break-even-Monat berechnet?

Es ist der erste Monat, in dem die Umschuldung tatsächlich günstiger ist. Verglichen wird die vollständige wirtschaftliche Lage jedes Weges: alles, was bis zu diesem Monat gezahlt wurde, plus die noch offene Restschuld des Darlehens. Der Umschuldungsweg trägt zusätzlich die Abschlusskosten, im Monat 0 bei sofortiger Zahlung oder innerhalb der neuen Restschuld, wenn sie mitfinanziert werden. Das ist strenger, als die Abschlusskosten durch die Ersparnis bei der monatlichen Rate zu teilen, und das mit Absicht: Die naive Division lässt sich von mitfinanzierten Kosten täuschen, während die auf der Restschuld beruhende Definition sie zurückbelastet. Eine deutlich längere Laufzeit wird stattdessen über den gemeinsamen Zeitraum beurteilt: Wenn die zusätzlichen Zinsen des gestreckten Darlehens den frühen Vorteil bis dahin aufzehren, wird gar kein Break-even ausgewiesen.

Ist die 1%-Regel ein guter Maßstab für die Entscheidung über eine Umschuldung?

Nur als erster Filter. Die Faustregel besagt, dass sich eine Umschuldung lohnt, sobald der neue Zinssatz mindestens einen Prozentpunkt niedriger ist. Die tatsächliche Schwelle hängt jedoch von der Darlehenshöhe, der Restlaufzeit, den Abschlusskosten und davon ab, wie lange Sie das Darlehen behalten. Agarwal, Driscoll und Laibson (2013) haben die optimale Umschuldungsschwelle in geschlossener Form hergeleitet und gezeigt, dass sie zwischen Kreditnehmern erheblich schwankt. Eine feste Grenze von 1% ist also nur eine grobe Näherung. Dieser Rechner rechnet stattdessen exakt mit Ihren eigenen Zahlen: Ein Rückgang um 0,5 Punkte kann sich bei hoher Restschuld und niedrigen Kosten lohnen, während ein Rückgang um 1,5 Punkte Geld kostet, wenn Sie vor dem Break-even verkaufen.

Sollte ich die Abschlusskosten sofort zahlen oder mitfinanzieren?

Sofort zu zahlen ist insgesamt günstiger, denn mitfinanzierte Kosten sind geliehenes Geld: Sie erhöhen die neue Restschuld und werden über die gesamte Laufzeit verzinst. Sie mitzufinanzieren schont Ihre Liquidität und führt trotzdem meist in vertretbarer Zeit zum Break-even, weil der Rechner die höhere Restschuld Monat für Monat zurückbelastet. Wenn Sie das Geld haben und das Darlehen lange behalten wollen, zahlen Sie sofort; ist die Liquidität knapp, finanzieren Sie die Kosten mit und prüfen Sie, ob der Break-even-Monat immer noch deutlich vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem Sie verkaufen oder ablösen wollen.

Warum werde ich gewarnt, wenn ich eine längere neue Laufzeit wähle?

Weil eine längere Laufzeit fast immer die monatliche Rate senkt und zugleich die Gesamtkosten erhöht: Die Restschuld wird langsamer zurückgeführt und deshalb über mehr Jahre verzinst. Diese Kombination ist die klassische Umschuldungsfalle, ein sichtbarer monatlicher Gewinn neben einem unsichtbaren Verlust über die gesamte Laufzeit. Der Rechner weist darauf hin, sobald die neue Laufzeit länger ist als Ihre Restlaufzeit und die Gesamtkosten des neuen Darlehens, Abschlusskosten inklusive, die Kosten des bestehenden Darlehens übersteigen. Wenn Sie einen Vergleich auf gleicher Grundlage wollen, setzen Sie die neue Laufzeit gleich Ihrer Restlaufzeit.

Kann eine Umschuldung auch sinnvoll sein, wenn der neue Zinssatz nicht niedriger ist?

Ja, wenn Sie die Laufzeit verkürzen. Eine Umschuldung von 20 verbleibenden Jahren auf 10 zum gleichen Zinssatz erhöht die monatliche Rate, tilgt die Schuld aber viel schneller, sodass die Gesamtzinsen deutlich sinken. In diesem Fall sagt ein Break-even auf Basis der Rate nichts aus, deshalb stellt der Rechner die Zinsersparnis durch den früheren Endtermin in den Vordergrund: Er vergleicht beide Wege zum Ende des kürzeren Darlehens und rechnet die Restschuld heraus, die das längere Darlehen dann noch hätte.

Was deckt dieser Rechner nicht ab?

Er bildet Darlehen mit festem Zinssatz ab, die bis zum Ende der Laufzeit gehalten werden. Nicht enthalten sind variable oder befristet vergünstigte Zinssätze, Vorfälligkeitsentschädigungen für das alte Darlehen, steuerliche Effekte wie die Absetzbarkeit von Kreditzinsen sowie Bedingungen einzelner Kreditgeber; außerdem wird angenommen, dass die von Ihnen eingetragenen Abschlusskosten vollständig sind. Die Abschlusskosten selbst unterscheiden sich je nach Markt: In manchen Ländern bedeutet eine Umschuldung Tausende an Gebühren und Steuern, in anderen, etwa in Italien mit der surroga, ist der Wechsel des Kreditgebers gesetzlich kostenlos. Prüfen Sie die Regeln und Kosten in Ihrem eigenen Markt, bevor Sie entscheiden.