Calcolatore surroga e rifinanziamento mutuo

Come funziona questo calcolatore

Domande frequenti

Come si calcola il mese di pareggio?

È il primo mese in cui rifinanziare conviene davvero, confrontando la posizione economica completa di ciascun percorso: tutto quanto pagato fino a quel mese più il debito ancora dovuto sul prestito. Il percorso del rifinanziamento si porta dietro anche i costi di chiusura, al mese 0 se pagati subito oppure dentro il nuovo debito se inglobati. È un criterio più severo della semplice divisione dei costi di chiusura per il risparmio sulla rata, e lo è di proposito: la divisione ingenua si lascia ingannare dai costi inglobati, mentre la definizione basata sul debito residuo li riaddebita. Un forte allungamento della durata viene invece valutato sull'orizzonte comune: se entro quella data gli interessi in più del prestito allungato cancellano il vantaggio iniziale, non viene indicato alcun mese di pareggio.

La regola dell'1% è un buon criterio per decidere se rifinanziare?

Solo come primo filtro. La regola empirica dice di rifinanziare quando il nuovo tasso è più basso di almeno un punto percentuale, ma la soglia reale dipende dall'importo del prestito, dalla durata residua, dai costi di chiusura e da quanto a lungo terrai il mutuo. Agarwal, Driscoll e Laibson (2013) hanno ricavato in forma chiusa la soglia ottimale di rifinanziamento e hanno mostrato che varia parecchio da un mutuatario all'altro, quindi una soglia fissa dell'1% è solo un'approssimazione grossolana. Questo calcolatore fa invece i conti esatti sui tuoi numeri: un calo di 0,5 punti può convenire su un debito grande con costi bassi, mentre un calo di 1,5 punti può farti perdere denaro se vendi prima del pareggio.

Conviene pagare subito i costi di chiusura o inglobarli nel prestito?

Pagarli subito costa meno nel complesso, perché i costi inglobati sono denaro preso in prestito: aumentano il nuovo debito e maturano interessi per tutta la durata. Inglobarli ti lascia la liquidità e di solito porta comunque al pareggio in tempi ragionevoli, dato che il calcolatore riaddebita mese dopo mese il debito più alto. Se hai la liquidità e pensi di tenere il mutuo a lungo, paga subito; se la liquidità è poca, inglobali e verifica che il mese di pareggio arrivi comunque ben prima di quando prevedi di vendere o estinguere.

Perché ricevo un avviso quando scelgo una nuova durata più lunga?

Perché una durata più lunga quasi sempre abbassa la rata mensile e alza il costo totale: il debito si rimborsa più lentamente, quindi matura interessi per più anni. Questa combinazione è la classica trappola del rifinanziamento, un vantaggio mensile visibile abbinato a una perdita complessiva invisibile. Il calcolatore la segnala ogni volta che la nuova durata è più lunga della tua durata residua e il costo complessivo del nuovo prestito, costi di chiusura inclusi, supera il costo di tenere quello attuale. Se vuoi un confronto omogeneo, imposta la nuova durata uguale alla tua durata residua.

Rifinanziare può avere senso anche se il nuovo tasso non è più basso?

Sì, quando accorci la durata. Passare da 20 anni residui a 10 allo stesso tasso alza la rata mensile ma rimborsa il capitale molto più in fretta, quindi il totale degli interessi crolla. In quel caso un pareggio basato sulla rata non significa nulla, perciò il calcolatore mette in primo piano gli interessi risparmiati grazie alla data di estinzione più vicina, confrontando i due percorsi all'estinzione del prestito più breve e sottraendo il debito che il prestito più lungo avrebbe ancora.

Che cosa non include questo calcolatore?

Modella prestiti a tasso fisso rimborsati a rate e tenuti fino a scadenza. Non include tassi variabili o promozionali, penali di estinzione anticipata sul vecchio prestito, effetti fiscali come le detrazioni sugli interessi del mutuo o condizioni specifiche di un singolo istituto di credito, e presuppone che la cifra dei costi di chiusura che inserisci sia completa. Gli stessi costi di chiusura cambiano da mercato a mercato: in alcuni paesi rifinanziare significa migliaia tra spese e imposte, mentre in altri, come l'Italia con la surroga, cambiare istituto di credito è gratuito per legge. Verifica le regole e i costi del tuo mercato prima di decidere.